2、一、长期资产范围界定根据《长期资产进项税额抵扣暂行办法》，长期资产包括使用期限超12个月的固定资产、无形资产、不动产等。其中，不动产涵盖建筑物、构筑物及在建工程（如新建、改建、扩建等），房地产开发企业自行开发项目、融资租入不动产均适用新规。但需注意：房地产开发企业自行开发并按存货核算的房地产项目（如商品房）不适用本规则，其进项税仍按存货处理。
3、二、抵扣方式与条件一般情况全额抵扣自2026年1月1日起，不动产进项税取消分2年抵扣模式，购进当期可全额从销项税额中抵扣。若长期资产专用于一般计税方法计税项目，其进项税额可直接全额抵扣。混合用途不动产的特殊处理若不动产既用于一般计税项目，又用于简易计税、免征增值税、集体福利或个人消费（混合用途），需按年度计算不得抵扣的进项税额。仅针对原值超500万元的混合用途不动产，500万元以下的不动产无需调整。计算公式为：不得抵扣进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税等用途不动产原值÷全部不动产原值）。三、操作要求与凭证管理关联确认流程一般纳税人采用一般计税方法时，需在电子税务局完成发票与资产的关联确认，具体步骤为：勾选认证增值税专用发票；
4、扣税凭证要求必须取得合法有效的增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书等合规凭证，否则无法抵扣。四、特殊情形豁免租入的不动产、施工现场临时构筑物、房地产开发企业的房产存货（如商品房）无需关联确认；2026年1月1日前已完成入账且抵扣进项的不动产，不追溯调整，仍按原规则处理。总结：2026年房地产进项抵扣以“全额抵扣”为主，但需严格区分资产类型、用途及操作流程。企业应重点关注混合用途不动产的限额计算、关联确认的合规性，并确保扣税凭证合法有效，以规避税务风险。
2026年处理2025年进项税转出需严格遵循2026年增值税法新规，具体操作要点如下：2、一、转出时点：用途变化次月申报期内完成自2026年5月1日起，进项税转出时间从“任意时刻”调整为用途变化当期的次月申报期。例如，若2025年11月取得的专票对应业务在2026年2月发生用途变化（如用于集体福利），需在2月所属期完成转出分录，并在3月15日前申报。逾期转出将按日加收万分之五滞纳金，计算起始日为用途变化当日，企业需严格把控时间节点。
3、二、证据链：提供“逻辑闭环”证明材料转出需准备完整证据链，包括：
4、基础信息：发票代码、货物名称、用途变化时点等；业务实质证据：内部审批单、实物照片（如有）等；系统比对：金税四期系统将自动比对发票开具时间、认证抵扣时间与转出申报时间。若转出2025年发票，需确保材料与系统记录一致，否则可能触发税务预警。三、会计处理：分三步规范操作记录转出：借记相关成本或费用科目，贷记“应交税费——应交增值税（进项税额转出）”。结转未交增值税：根据转出金额计算应补缴税额，借记“应交税费——应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费——未交增值税”。实际缴纳：借记“应交税费——未交增值税”，贷记“银行存款”。四、企业所得税汇算：调整以前年度损益若转出涉及2025年损益，需通过“以前年度损益调整”科目核算，并最终转入“利润分配——未分配利润”。同时调整资产负债表和利润表，确保数据准确，并在汇算清缴时报送相关凭证。
5、五、风险提示：避免旧方法，加强沟通旧方法失效：如“发票跨年再转出，靠回忆调账”可能引发税务约谈或金税四期预警。政策更新：需与税务机关保持沟通，及时了解政策变化，确保操作合规。企业需严格按2026年5月1日起实施的新规操作，规避税务风险。
二、2026年房地产进项如何抵扣
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一、2026年做2025年的进项税转出
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